Acta de la Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 9 de noviembre de 2006.

En Alcalá de Henares, siendo las 19,00 horas del día 9 de noviembre de 2006 se reúnen los socios y personas preinscritas de la Cooperativa Universitaria de Alcalá. Celebran una Asamblea Extraordinaria Informativa, de carácter Informal, previamente convocada mediante correo electrónico y a través del Portal. La reunión, de puertas abiertas a los medios de comunicación y Sociedad, en general, tiene lugar en Alcalá de Henares, en el Salón Cervantes 2 del hotel AC Alcalá de Henares, situado en la calle Octavio Paz nº 25, con asistencia de 525 personas. Existen dos puntos en el Orden del Día. 1º Información sobre la situación del proyecto 2º. Ruegos y preguntas. Preside la Asamblea el Presidente de la Cooperativa y del Consejo Rector, D. Benito Rogado. Actúa como Secretario de la reunión Don José Manuel Rabanal García, Secretario del Consejo Rector. Igualmente, están presentes en la mesa Don José Luis Penacho, Interventor de la Cooperativa, y Don Manuel Torres, Director General de la Entidad Gestora de la Cooperativa, Salzhenia, SA.

Comienza la sesión agradeciendo el Presidente tamaña presencia y disculpando la ausencia, por motivos profesionales, de los socios Elisa Ruiz Veerman y Don Manuel Mazo Quintas, quienes han trasmitido sus excusas. Se aprovecha este punto para informar del cese de las referidas personas, a petición propia, en los cargos que venían ocupando de Secretaria del Consejo y Vicepresidente del Consejo, a los que se agradece, una vez más, los servicios prestados. Igualmente se disculpa la ausencia del socio Don Carlos Aisa Garín.

El Sr. Presidente establece el protocolo de funcionamiento de la sesión. Intervendrá él, en primer lugar, para desarrollar el punto fundamental del Orden del Día. Seguirá a su intervención la del Director General de la Gestora, Salzhenia, SA, para hablar del concurso publicado en el BOCM, Consorcio Urbanístico Espartales Norte de Alcalá Henares, para la construcción de viviendas protegidas VPPL y VPPB. Finalmente se abrirá un turno de palabra en donde se formulen por escrito las preguntas a la mesa que los asistentes a la reunión estimen conveniente. Concluye el Sr. Presidente manifestando que tanto el acta de lo tratado en la reunión como las preguntas realizadas y la contestación dada serán colocadas en el Portal, para público conocimiento.

INFORMACIÓN GENERAL SOBRE EL PROYECTO.

Se hace referencia, en primer lugar, a los motivos que originaron el proyecto, dirigido al colectivo universitario, estudiantes de los últimos años de carrera, egresados, profesores, ... de cualquier universidad o escuela universitaria española o extranjera. Se expusieron las causas que hacen de los jóvenes universitarios un colectivo desfavorecido, causas y factores que dificultan o retardan el proceso de emancipación. La Cooperativa se concibe como la mejor solución para la adquisición de vivienda a unos precios razonables, muy por debajo de los precios existentes en el libre mercado.

Se indica que la Cooperativa es una Entidad totalmente ajena a la Universidad de Alcalá, sin ningún tipo de vinculación ni dependencia, ni orgánica, ni funcional. El colectivo que la integran son al 100% universitarios, en su mayoría ciudadanos de Alcalá, de ahí el nombre de “Cooperativa Universitaria de Alcalá”, que han recibido formación universitaria o la imparten, también, en la mayoría de los casos, en la aulas de la Universidad de Alcalá.

Fueron presentados los socios de la Cooperativa con indicación de sus circunstancias personales y el nexo de unión entre ellos: el interés común de ayudar a sus hijos y de contribuir a la resolución de un problema, serio, que tiene la Sociedad Española.

Se agradece públicamente a directivos de la Escuela Politécnica de la Universidad de Alcalá y de la Asociación de Antiguos Alumnos de la Universidad de Alcalá la colaboración que permitió, en los orígenes del proyecto, julio de 2003, una rápida difusión del mismo hacia egresados, profesores y alumnos.

Expone el Presidente que el proyecto de la Cooperativa ha sido presentado a los Ayuntamientos, del Corredor del Henares, de Guadalajara, Cabanillas del Campo, Villanueva de la Torre, Camarma de Esteruelas, Villalbilla, Alcalá de Henares, Daganzo de Arriba y Meco.

Indica el motivo por el que se toma la decisión de apostar por el Municipio de Meco: deseos de la mayoría de las personas de emplazar el proyecto lo más cerca posible a Alcalá; localización estratégica con accesos rápidos a vías de comunicación, hospital, centros comerciales, RENFE, campus universitario, etc.; espacio suficiente para llevar a cabo una actuación no dispersa, no atomizada, eminentemente de carácter social, y medioambientalmente ejemplar, que permita satisfacer las necesidades del colectivo, requiriéndose por tanto un emplazamiento con la superficie suficiente para la construcción del número de viviendas previsto, situado en torno a las mil unidades.

La complejidad y dimensión del proyecto aconsejaron la contratación de una Entidad Gestora, 21.04.2004, seleccionando a la empresa Salzhenia SA. Se indica que esta entidad viene haciéndose cargo, fundamentalmente, de los cotes del desarrollo del proyecto. Desde un punto de vista del coste se incide en el hecho de que el Proyecto Cooperativo es de riesgo cero para las personas preinscritas.

Se hace referencia a los contratos opciones de compra de suelo y a la constitución de los avales que fueron requeridos. Se resalta la adquisición de derechos urbanísticos para la construcción en una primera fase pormenorizada, UE-1, de 705 viviendas. En una segunda 195 viviendas. El precio de compra fijado en la opción es de 22,37 millones de euros equivalentes a 3.722,5 millones de Ptas. El coste de la opción es de un 10% del precio fijado, sustituido mediante la constitución de avales bancarios por importe 2,24 millones de euros, equivalentes a 372,25 millones de Ptas. La garantía para la constitución de los avales bancarios ha sido asumida tanto por la Entidad Gestora de la Cooperativa, Salzhenia SA, como por un grupo de tres empresas seleccionadas con las que se han firmado tres precontactos idénticos en los que se recogen las condiciones bajo las cuales podrían ser adjudicatarias de la realización de las obras. Los contratos de opción de compra están a disposición de todas las personas preinscritas, para su lectura, en la sede social de la Cooperativa.

Se comenta la tipología de viviendas, indicada en el folleto remitido en octubre de 2005. Para la 1ª Fase (705 viviendas), 33 Unifamiliares libres de 236,36 m2 cada una, valor medio, sobre parcelas de 400 m2, 155 Colectivas libres de 107,38 m2 cada una, valor medio, con edificación de tres alturas, 129 VPPL-VPT de 112,90 m2 cada una, valor medio, con edificación de 4 alturas y 388 VPPB-VPO de 107,00 m2 cada una, valor medio, con edificación de 4 alturas. Para la segunda fase, (195 viviendas), 9 Unifamiliares libres de 236,36 m2 cada una, valor medio, sobre parcelas de 400 m2, 43 Colectivas libres de 107,38 m2 cada una, valor medio, con edificación de tres alturas, 35 VPPL-VPT de 112,90 m2 cada una, valor medio, con edificación de 4 alturas y 108 VPPB-VPO de 107,00 m2 cada una, valor medio también con edificación de 4 alturas. La relación entre el número de viviendas protegidas, de carácter social, y el número de viviendas totales es cercana al 75% porcentaje que se sobrepasa el 80% si se tienen en cuenta las viviendas para eméritos.

Se incide en el hecho de que las superficies medias indicadas resultan al dividir la edificabilidad total asignada, para cada tipo de vivienda, entre el número de viviendas. La Cooperativa ha comprado edificabilidad y la superficie final de cada vivienda solamente se conocerá cuando se realice el proyecto.

Los precontratos con empresas las tres empresas constructoras elegidas, todos idénticos, que quedan a disposición de las personas preinscritas, definen las calidades de los diferentes tipos de viviendas, estipulan el precio del m2 de obra construida tanto sobre rasante como bajo rasante, y contemplan cláusulas de revisión del precio del +/- 5%, una vez realizado el proyecto de ejecución, y de acuerdo con las variaciones del IPC. A las empresas constructoras elegidas se ha exigido avalar el coste de las opciones de compra del suelo, constando expresamente este hecho en los precontratos.

Se alude a la firma de un convenio entre la Asociación de Antiguos Alumnos de la Universidad de Alcalá (AAAUA), el Ayuntamiento de Meco y la Cooperativa. El convenio contempla la construcción de un Centro Social de Universitarios, con instalaciones sociales y deportivas: área de restauración, piscina climatizada, instalación polideportiva polivalente, gimnasio, SPA, sala de juegos, sala de lectura, sala de conferencias, etc. El Centro Social será un punto de encuentro entre Universitarios y los habitantes de Meco. El emplazamiento será definido por el Ayuntamiento. El coste de la construcción correrá a cargo de la Cooperativa. El vuelo será cedido al Ayuntamiento. Podrán utilizar el Centro Social tanto los miembros de la Cooperativa y de la AAAUA como los habitantes de Meco. Las condiciones de uso serán definidas entre el Ayuntamiento y la Cooperativa a posteriori.

Igualmente se refiere el Presidente al contrato firmado el 15.06.05 entre La Fundación General de la Universidad de Alcalá, el Ayuntamiento de Meco y la Cooperativa. El contrato, bajo el título “Incidencia ambiental de la actuación urbanística en el sector R3A, medidas de mitigación, restauración y propuestas para un diseño ambiental exigente” tenía por objeto la realización de un trabajo de investigación que concluyó con la emisión de un dictamen a cargo del Profesor Dr. Antonio Gómez Sal, coordinador del equipo de investigadores. Copia del dictamen fue entregada a todos y cada uno de los presentes en la Asamblea. El dictamen emitido se consideró por el Consejo Rector de la Cooperativa un documento imprescindible para la firma del Convenio Urbanístico entre propiedad del suelo, Cooperativa y Ayuntamiento de Meco. El convenio recoge la actuación de la Cooperativa, en su primera fase, como una unidad de ejecución única, pormenorizada, con las diferentes viviendas, en cantidad y tipo, y un conjunto de obligaciones a cargo de la Cooperativa, entre las que se encuentra la construcción del Centro Social de Universitario y la realización de un conjunto de estudios sobre avifauna, sociedad de la información, energías renovables, Cañada Real Galiana, etc.

Como documento complementario al dictamen emitido por el Profesor Gómez Sal, se hace entrega a los presentes de un resumen del estudio encargado por entidad ajena a la Cooperativa, a la Fundación General de la Universidad de Alcalá, y realizado por personas pertenecientes a la denominada Cátedra de Medioambiente. Se leyeron los puntos 1 y 8 del apartado “Resumen y Conclusiones”: “...Los ámbitos de la “La Sangrera” y “Los Esparragales” ambos al sur de la Cañada Real, que se proponen como zona de desarrollo del Nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Meco, actualmente no reúnen las mínimas condiciones para ser un hábitat de importancia para las avutardas... presenta una distribución alejada de los núcleos principales ...los cambios que se han producido en la zona son estructurales y sin posibilidad de reversión...En todo caso se estima adecuado y procedente ... la elaboración de un Plan de Ordenación de los Recursos Naturales...”

Se refiere seguidamente el Sr. Presidente a un escrito remitido por la Asociación “Foro del Henares” al Consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid solicitando la elaboración de un Plan de Ordenación de los Recursos Naturales de la ZEPA, coincidiendo así esta Entidad tanto con lo manifestado en el dictamen del Profesor Gómez Sal como con el estudio elaborado por la Cátedra de Medioambiente.

En cuanto respecta a la situación del proyecto el Presidente indica que no ha cambiado respecto de la nota insertada en fecha 19 de septiembre en la Sección Última Hora del Portal. La decisión, política, de aprobar el PGOU, corresponde a la Comunidad de Madrid, no a la Corporación Municipal de Meco, que ya ha realizado su trabajo. Las esperanzas de ver aprobado el Plan dentro de la presente legislatura se han desvanecido. La Cooperativa estima que la proximidad de elecciones municipales y autonómicas, inicios del 2007, y los escándalos de corrupción inmobiliarios existentes en España, han frenado la aprobación del Plan y éste no verá la luz, en su caso, hasta el segundo semestre del 2007.

Se expone que el contrato de opción de compra del suelo, del que solamente venimos pagando los intereses financieros de los avales bancarios depositados, vence en el mes de abril de 2007 y que la tarea más urgente del Consejo Rector es precisamente la de renovación del contrato de opción con las empresas propietarias del suelo, Construcciones de la Vega y Ferrovial. Se trabajará también para que el PORN de la Zona ZEPA se inicie lo antes posible.

Cierra su intervención el Presidente con una referencia a los costes directos incurridos por la Cooperativa desde su creación y haciendo entrega de un cuadro en el que se reflejan los gastos activados y la evolución de los Balances durante los años 2003, 2004 y 2005. Tiene igualmente el Sr. Rogado unas palabras de agradecimiento para la Entidad Gestora, en la persona de su Director General, por haber asumido la responsabilidad de avalar la adquisición del suelo y soportar la mayor parte de los costes de gestión del proyecto, a su riesgo y ventura.

CONCURSO VIVIENDAS PROTEGIDAS ESPARTALES NORTE.

A continuación toma la palabra el Director General de la empresa gestora, Manuel Torres, para informar del concurso promovido por el Consorcio Urbanístico Espartales Norte, publicado en el BOCM nº 248 el 18 de octubre. Se trata de un concurso público para la promoción de viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL) y viviendas de protección pública básica (VPPB).

El consorcio urbanístico “Espartales Norte” en cumplimiento del acuerdo adoptado por la mesa de contratación, en su sesión de fecha 2 de octubre de 2006, convoca concurso para la adjudicación de la venta de parcelas comprendidas en un conjunto de 18 lotes, 2.233 viviendas VPPL y en un conjunto de 4 lotes, 513 viviendas VPPB. Todas ellas en el Sector 115-A, “Espartales Norte”, del PGOU de Alcalá.

Expone Manuel Torres que es deseo de la Cooperativa y de la Entidad Gestora que dirige presentar una propuesta para poder optar a ser adjudicatarios de una parcela, actuando la Entidad Gestora como concursante y la Cooperativa como Entidad Promotora, asumiendo la Entidad Gestora los costes de presentación de la propuesta, y siempre que fuera posible el que los destinatarios de las viviendas fueran personas preinscritas o expectantes en la Cooperativa. De ser posible, para lo cual se realizarán las oportunas consultas a ARPEGIO y al Ayuntamiento de Alcalá, y de ser adjudicatarios, la Cooperativa llevaría a cabo su primera actuación dando respuesta, en parte, a las necesidades de las personas preinscritas demandantes de vivienda protegida.

RUEGOS Y PREGUNTAS.

1. Ana González .

Pregunta: Al igual que según indican ustedes , se puede ceder el número de expediente de padres a hijos y ante la posibilidad de que los tiempos inicialmente previstos se alarguen ¿Podría cederse el puesto entre hermanos?

Respuesta: No. Habría que cambiar la norma y aprobarla en Asamblea. Además, se crearía un mal precedente, pues en el pasado a otras personas no se permitió.
2. Inmaculada Fernández Gutiérrez

Pregunta : ¿Si cuando el proyecto salga finalmente adelante, hay personas que dejan de cumplir los requisitos para una vivienda de protección se le respeta el número de preinscrito para optar a otra vivienda ?

Respuesta: Lo razonable es que tanto el precio de los módulos como el IPREM sea actualizado por la Comunidad de Madrid, de tal manera que los incrementos salarios anuales que puedan producirse sean compensados con una modificación al alza del IPREM. Por tanto en la mayoría de los casos los requisitos de las personas serán cumplidos. Si no se cumplieran, y todas las viviendas estuvieran adjudicadas, entonces el número de expediente se mantiene, se respeta, pero a los solos efectos de establecer la prelación para cuando pudiera quedar una vivienda libre.

3. Lola García.

Pregunta: Si este es un proyecto claramente no especulativo, ¿Porqué el Grupo de Izquierda Unida del Ayuntamiento de Meco está en contra ?

Respuesta: Al utilizar usted el condicional “Si” pudiera dar la impresión de que el proyecto es especulativo. No tenga usted la mínima duda de que el proyecto NO ES ESPECULTIVO. No puede ser especulativo un proyecto Cooperativo, pues el precio de venta, en una Cooperativa, de la que usted es socia, es igual al previo de coste. No puede ser especulativo un proyecto de carácter social en un 80%. Y no puede ser especulativo un proyecto en el que el precio de venta de las viviendas protegidas viene definido por Ley, en este caso por la Administración Autonómica, la Comunidad de Madrid. A la segunda parte de la pregunta debería responder la organización política a la que usted hace referencia.

4. Pablo Martín García

Pregunta: ¿Cual va a ser el cronograma de pasos a seguir que va a realizar la Cooperativa ? Quiero decir, que cual va a ser la próxima fecha relevante en nuestra Cooperativa , para saber cual va a ser el rumbo a tomar en un futuro.

Respuesta: Los pasos a seguir están indicados en el Cronograma colgado en el Portal, en el resumen del acta de la Asamblea Ordinaria, correspondiente al año 2005. El punto clave, la fecha relevante, el instante T=0, donde arranca el proyecto, es la aprobación por parte de la Comunidad de Madrid del PGOU y su publicación en el BOCM. Este hecho no tendrá lugar en la presente legislatura. Hay que esperar al segundo semestre del año 2007. Pero ello no quita para que el Consejo Rector tenga ahora como principal tarea la de renovar los contratos de opción de compran que vencen en abril de 2007 y contribuir para que el PORN sea realizado, en su caso, lo antes posible. Nótese que en Meco existe una zona, el SAU 12, urbanizado, pegado a la Cañada Real, en zona ZEPA, en el cual ya se está construyendo.

5. Ricardo Porras

Pregunta: Si fracasa el proyecto en Meco y saliera adelante el de Espartales ¿se podría considerar como factible ?

Respuesta: La Cooperativa consultará al Ayuntamiento sobre la posibilidad de que pueda presentar una oferta para la adquisición de una parcela, para cubrir parcialmente las necesidades de las personas en ella preinscritas, si es del interés de éstas. Si sale adelante Espartales sólo seremos adjudicatarios de una parcela en la que se podrán construirse desde 69 hasta 178 viviendas, pero nunca Espartales, en cantidad y tipo, podrá sustituir a Meco.

6. José Ramón Pérez Rubio

Pregunta : No me ha quedado claro lo de Alcalá ¿va a intentar la Cooperativa , meterse allí también ? ¿Va a haber una votación al respecto ?

Respuesta: Si conociendo el lugar, existe demanda de este tipo de viviendas por las personas preinscritas en la Cooperativa y el Ayuntamiento permite a la Cooperativa presentarse, efectivamente, se concursará para optar a ser adjudicatarios de una parcela, decisión que toma el Consejo Rector y el 100% de los socios actuales.

7. Antonio Hervás Vargas

Pregunta : En caso de nuevo suelo ¿Cambiaria la cantidad y tipo de viviendas ?

Respuesta: SI. De no ser calificada la zona elegida, habría que intentar otros emplazamientos para el proyecto, dentro de Meco y fuera de Meco. Si cambiara la zona, y teniendo en cuanta que actualmente nuestra actuación es una Unidad de Ejecución Específica, pormenorizada, con número y tipos de viviendas definidos, cambiaría, la cantidad y tipo de viviendas, pues sería otra cosa, otro plan.

8. Graciela Sainz

Pregunta: Si se consiguiese terreno en Espartales. ¿se haría el proyecto actual ? ¿qué posibilidad hay ?

Respuesta: Esta pregunta es similar a la realizada por Ricardo Porras. No puede hacerse el proyecto de Meco en toda su extensión y no existe posibilidad de hacerlo.

9. Mario Sánchez

Pregunta: Si en el informe de impacto ambiental recomiendan un Plan de Ordenación de Recursos Naturales ¿se ha realizado ya, o se esperará a la aprobación de la CAM ? ¿ es influyente el informe que se nos presenta ? En el concurso de Espartales en Alcalá ¿ Hay cabida a todas las viviendas previstas en la cooperativa ?

Respuesta: El PORN que recomiendan los expertos no se ha realizado. La realización, en su caso, es competencia de la Comunidad de Madrid. Evidentemente, los informes que se presenten son influyentes, como lo son los estudios hasta ahora realizados, de los que ustedes tienen copia. La última de las preguntas, respecto Espartales, ya ha quedado contestada en respuestas anteriores.

10. Maria Eugenia Campos Fernández

Pregunta : ¿ Si la Cooperativa construye en el suelo de Espartales, qué ocurre con la gente que no esta empadronada en Alcalá ? yo lo estoy en Villalbilla.

Respuesta: Tiene menos posibilidades.

11. Roberto Fernández Tapia

Pregunta : Si somos tan “ apetitosos “ para los ayuntamientos ¿porqué no se orienta hacia otros terrenos ? creo que a los jóvenes nos importa más el tiempo y el dinero que la situación.

Respuesta: En la decisión final tomada sobre el emplazamiento ha sido determinante tanto la opinión de las personas preinscritas, que deseaban que fuera lo más cerca posible a Alcalá, como la voluntad de llevar a cabo un proyecto de dimensión relevante, la creación de una ciudad de universitarios, que requiere espacio. Esos fueron los motivos de elegir Meco, lugar por otra parte estratégico por diversas consideraciones. Guadalajara y Cabanillas del Campo quedaban lejanas para el 90% de las personas, todo el Municipio de Villanueva de la Torre en zona ZEPA, Villalvilla no era un emplazamiento cómodo por la M300 y cuestas del Gurugú, en Alcalá no existía espacio suficiente, etc. Y en Meco, que reunía las condiciones por todos exigidas, cuando se firman los contratos de opción de compra y convenios se tenían fundadas esperanzas de que el proyecto saldría adelante.

12. Oscar Meco Buil.

Pregunta : ¿ Cuáles son los nombres de las tres empresas avalistas y el de la Gestora ? no me ha quedado claro .

Respuesta: Las empresas avalistas son las empresas con las que se han firmado los precontratos para la construcción, Construcciones San José, Ferbocar y Europea de Construcciones, todas ellas empresas conocidas. La empresa Gestora es Salzhenia. SA, también avalista. Todos los contratos y documentos quedan a disposición de las personas preinscritas para su lectura en la Sede Social de la Cooperativa.

13. David González Muñoz

Pregunta: Aunque se soterren las líneas de alta tensión, los campos electromagnéticos están ahí ¿se ha planteado reubicar esa línea de alta tensión en otra finca ?

Respuesta: Las tecnologías permiten el soterramiento, que es costoso, tal que se apantallen y aíslen los posibles efectos de los campos electromagnéticos. Existen en España instalaciones contra el “impulso electromagnético”, cosa bastante más seria. En la actualidad desconocemos la trayectoria final de la línea. Por razones de servidumbre, mantenimiento, etc., no pasaría, evidentemente, debajo de las viviendas.

14. Celia Martínez Collazos

Pregunta : Soy no empadronada en Alcalá, si saliera el proyecto de Espartales ¿Perdería el derecho a vivienda? ¿Tendría otro proyecto o me devolverían el dinero ?

Respuesta: Si podemos presentarnos al concurso de Espartales y ganamos, y a usted le interesa una vivienda protegida, y finalmente no resulta beneficiada por exceso de demanda frente a la oferta, una única parcela, usted continuará teniendo el mismo número de expediente para el proyecto de Meco y no pierde el derecho a vivienda. Si por las circunstancias que fueren usted causa baja se le devolverán sus 31 euros, igual que a todas las personas que lo han solicitado.

15. David Cogolludo González

Pregunta : ¿Respetarían el numero de expediente al acceso si saliera lo de Espartales ?

Respuesta: SI

16. Maria

Pregunta : ¿Cual seria el tiempo máximo que la Cooperativa estaría dispuesta a esperar a la aprobación del PGOU de Meco? Hay una constructora que ofrece una promoción en Espartales Norte y esperan comenzar a construir en tres ó cuatro años ¿maneja la Cooperativa el mismo el plazo ?

Respuesta: En el 2007, después de las elecciones, segundo semestre, sabremos finalmente qué dice la Comunidad de Madrid del PGOU de Meco. Sí es aprobado, adelante con él. Si no fuera aprobado intentaremos emplazarlo en otro lugar de Meco. En todo caso el propósito es continuar. Respecto de Espartales, si la Cooperativa resultara adjudicataria, un plazo razonable de entrega de viviendas sería de tres años a partir de que el Consorcio Urbanístic